湘财证券：春节后新房销售明显下降时 需求端复苏将推动地产板块估值修复

湘财证券发布分析报告称，春平安夜才对商品解冻一方面充分利用地产支持方针小规模发力，包含下调首套房贷款利率的卫星城减低、多地放松限购方针、不动产私募入股投资基金试点启动等利好提振商品信心。另一方面，由于中秋前房企推盘较少，才对库存保持低位，而随着平安夜库存减低，积压的优化及刚度供给逐步释放。若3同月“小阳春”如期而至，楼价有所发展典范将更进一步夯实，供给后端有所发展将有望继续推展裂谷收购价翻修。建议关注拿地入股能力强、土地储备充裕、信用风险高的优质龙头房企，保持从业者“九龙仓”评级。

▍湘财证券主要观点如下：

2同月以来才对经销明显解冻

30个大中会卫星城1-2同月小区成交占地增加值并列-40%、+31%，其中会2同月环比1同月增长29%，成交占地仅次于21年2同月。

分卫星城看，一线、一线和线或卫星城2同月成交占地分别增加值+10%(前值-31%)、+26%(前值-44%)和+79%(前值-39%)，其中会一一线卫星城韧性较差，2同月成交已超过21年同期，但线或卫星城直至偏弱。

从30个大中会卫星城的周度高频数据资料来看，春平安夜才对经销也结果显示出解冻态势。2同月5日~2同月26日连续4周环比增长，环比并列+460%、+32%、+4.5%、+33%，增加值并列+771%、+34%、-7%、+13.5%。上周(2同月27~3同月5日)经销占地环比降低3.4%，但增加值仍增长24%。

此外，根据克而瑞调研的数据资料，20个重点卫星城平均开盘去化率为38%，与上同月相比基本持平。在去化率持续上升的卫星城中会，一类是以优化供给集中于的热点一线卫星城，另一类是前期商品低迷的卫星城，近期刚度供给之外释放。

从储备来看，2同月经典作品卫星城(上海、上海、广州、蛇口、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、鼓浪屿)小区储备环比-2%、增加值-0.2%，储备去化长周期为15个同月(前值14.6个同月)。一线卫星城储备去化长周期为13个同月(前值12.8个同月)，一线卫星城储备去化长周期16.7个同月(前值16.1个同月)。

TOP100房企2同月经销保证金特别是在优化，从业者挑战面貌更进一步分化

从房企经销保证金看，克而瑞公告2同月TOP100房企实现经销全靠保证金4615.6亿元，单同月环比+29.1%、增加值+14.9%;1-2同月实现经销全靠保证金8189.5亿元，增加值降幅较上同月较宽至-11.6%。

2同月经销保证金回落的部分可能是由于1同月及去年同期基数高，小规模性需继续观察。

从挑战面貌来看，1-2同月TOP10房企经销全靠保证金基本工资增加值+25%，但是TOP30、TOP50房企经销全靠保证金基本工资增加值并列-28.4%、-29.1%，TOP100基本工资增加值降低32.1%，从业者挑战面貌分化加剧。

风险定时

地产支持方针放开拒绝执行不及短期内;社会发展有所发展不及短期内导致居民收入直至较慢;商品经销有所发展低于短期内;房企信用风险暴露减低。

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